Frågor och svar om överlåtelsebesiktning
Vad är en överlåtelsebesiktning?
Hus som säljs bör överlåtelsebesiktigas av en certifierad
eller godkänd besiktningsförrättare.
En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk
undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för
byggnaden. Besiktningen genomförs av en byggsakkunnig och utförs
enligt en av SBR fastställd mall. Besiktningen görs för
att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning
– en överlåtelse.
Varför ska ett hus besiktigas?
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst
ett sätt för köparen att försäkra sig om att
bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller
vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla
en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har
enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen
minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare
och säljare.
Hur går besiktningen till?
En överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller
godkänd besiktningsförrättare. Till att börja med
går besiktningsförrättaren igenom de handlingar rörande
fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov
och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren
för att ställa kompletterande frågor och få sådana
upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna
kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.
Därefter genomförs en okulär besiktning,
som innebär att besiktningsförrättaren undersöker
alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar
byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage
och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsförrättaren
för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande
vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument
och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs
i byggnaden.
Besiktningsförrättaren bedömer också
om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga
brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen
baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden
och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga
beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.
Slutligen upprättar besiktningsförrättaren ett utlåtande
i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick
och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga
resultatet av en överlåtelsebesiktning.
I utlåtandet kan besiktningsförrättaren
också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana
förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan
utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat.
En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt
uttryckliga medgivande till utredningen.
Vad omfattas inte av besiktningen?
Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet
ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme,
vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår
inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver
ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning
och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana
undersökningar som inte ingår.
Vad händer om huset inte duger?
När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen
besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren
kräver, avstå från köpet, be att få en garanti
från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset
eller att be att få genomföra en fördjupad undersökning.
Vad innebär certifierad respektive godkänd
besiktningsförrättare SBR?
Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsförrättaren.
En av SITAC certifierad besiktningsförrättare har byggingenjörsexamen
eller motsvarande, med minst fem års självständigt, kvalificerat
arbete inom byggverksamhet. Han eller hon har med godkänt betyg genomgått
av SITAC anordnat prov samt utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande
de två senaste åren. Utbildningskraven för godkända
besiktningsförrättare är desamma, men det finns inget krav
på antal utförda besiktningar.
Genom att den certifierade/godkände besiktningsförrättaren
dessutom är med i SBRs grupp för överlåtelsebesiktning
får han eller hon meddelanden från SBR om olika inträffade
händelser som har med överlåtelsebesiktning att göra,
för att hålla sig à jour. Besiktningsförrättaren
har också specialister att vända sig till om han eller hon
behöver hjälp.
Den väl beprövade arbetsmetoden med tydliga formulär,
som används av certifierade/godkända besiktningsförrättare,
säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden. I
sin yrkesutövning har den certifierade besiktningsförrättaren
ett stort antal besiktningsuppdrag per år och får därigenom
stor erfarenhet. Med jämna mellanrum – vartannat år –
deltar den certifierade/godkända besiktningsförrättaren
också i ett två dagars symposium för erfarenhetsutbyte.
Alla certifierade och godkända besiktningsförrättare skall
dessutom ha en ansvarsförsäkring.
|